2014年6月中國(guó)保監(jiān)會(huì)發(fā)布的《中國(guó)保監(jiān)會(huì)關(guān)于開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，自2014年7月1日起至2016年6月30日在北京、上海、廣州、武漢試點(diǎn)實(shí)施老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)。

目前試點(diǎn)2年的時(shí)間即將到期了，成效如何？

在“上海論壇”的“中國(guó)老齡化社會(huì)中的’以房養(yǎng)老’”子論壇上，上海保監(jiān)局副局長(zhǎng)李峰說(shuō)，到5月20日，全國(guó)反向業(yè)務(wù)投保人共78人59戶，辦完所有流程的是47人38戶。其中北京18人12戶，上海13人11戶，廣州14人11戶，武漢是2人1戶。 

其中以房養(yǎng)老中推崇首要操作方式——反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)，是一種將住房抵押與終身養(yǎng)老年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，也就是擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；而在老年人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)，處置所得將優(yōu)先用于償付養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)費(fèi)用。 

這種模式聽(tīng)起來(lái)還是很不錯(cuò)的，似乎適合中國(guó)老人有房卻退休金不高或者其他的狀況。但是，在這短短2年的試點(diǎn)中，卻存在很多問(wèn)題。

南京首位申請(qǐng)以房養(yǎng)老的老人并沒(méi)有人接其房

南京老人在2010年就向社區(qū)和街道提出以自己名下的一套產(chǎn)權(quán)房作倒按揭，所得用于改善自己獨(dú)居的生活條件，然而沒(méi)有機(jī)構(gòu)和企業(yè)敢于接招。最后老人還是選擇直接將自己的房子賣出去，請(qǐng)來(lái)銀行工作人員將房款分成幾批存定期，作為自己后續(xù)住養(yǎng)老院以及看病所用。 

如此看來(lái)，對(duì)于這種獨(dú)居的老人家來(lái)說(shuō)，以房養(yǎng)老可能是一種比較方便的方式來(lái)保證自己的日常開(kāi)支，但是操作的繁瑣，或者沒(méi)有房地產(chǎn)公司接手卻只能這種想法擱淺。
 

以房養(yǎng)老適合在中國(guó)推行嗎？

“以房養(yǎng)老”模式是從國(guó)外引進(jìn)的“舶來(lái)品”，在中國(guó)制度環(huán)境下，會(huì)面臨明顯的“水土不服”。在美國(guó)、加拿大等國(guó)，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)之所以能夠順利開(kāi)展，是有一系列的制度環(huán)境作為保障的。比如這些國(guó)家普遍都有遺產(chǎn)稅或個(gè)人資產(chǎn)增值稅制度，假如房屋等財(cái)產(chǎn)由子女繼承，那么就需要交納不菲的遺產(chǎn)稅或個(gè)人資產(chǎn)增值稅。這就使得部分民眾愿意用“以房養(yǎng)老”的方式進(jìn)行養(yǎng)老。

相比之下，中國(guó)目前尚未有遺產(chǎn)稅制度，而且父輩向子女遺傳房產(chǎn)是一種根深蒂固的傳統(tǒng)文化。在這種情況下，愿意將房產(chǎn)拿給金融機(jī)構(gòu)作抵押進(jìn)行養(yǎng)老的需求就很少。 

從中國(guó)市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，“以房養(yǎng)老”同樣存在巨大的不確定性，會(huì)抑制供需雙方的積極性。“以房養(yǎng)老”就是老人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給金融機(jī)構(gòu)，以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金或者接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。當(dāng)老人去世后，房產(chǎn)出售用于歸還貸款，其升值部分歸金融機(jī)構(gòu)所有。在這里，房子會(huì)升值還是會(huì)貶值、老人的壽命有多長(zhǎng)、市場(chǎng)利率水平的高低等因素，都會(huì)對(duì)供需雙方產(chǎn)生直接影響。對(duì)銀行、保險(xiǎn)公司等機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，正向按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)是隨著時(shí)間的推移不斷減小的，而“倒按揭”恰恰相反，時(shí)間越長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)越大。如何確定“倒按揭”利率也是一大難題，貸款額少，老人不樂(lè)意；貸款期長(zhǎng)，機(jī)構(gòu)又可能吃虧。 

顯然，以房養(yǎng)老更適合上海、北京這種一線城市或者部分二線城市，畢竟在目前狀況來(lái)看，住房自有率比較高，而且這些城市的房產(chǎn)具有投資價(jià)值，加之這些城市的人口老齡化嚴(yán)重，更適應(yīng)這一政策。而且在這些城市，養(yǎng)老服務(wù)也更傾向配套設(shè)施齊全，有些老人甚至有不止1套房產(chǎn)，在子女繼承之外還有額外的住房可以用來(lái)作為養(yǎng)老。 

以房養(yǎng)老存在的劣勢(shì)

● 從外部環(huán)境來(lái)看，目前推進(jìn)以房養(yǎng)老，還存在三大劣勢(shì)。 

首先是“以房養(yǎng)老”需要面對(duì)社會(huì)觀念和傳統(tǒng)倫理的挑戰(zhàn)。中國(guó)是反哺式的養(yǎng)老方式，養(yǎng)兒防老，老人的房子由兒女繼承也是天經(jīng)地義的，要打破這個(gè)倫理觀念很難。 

其次，“以房養(yǎng)老”目前的協(xié)調(diào)溝通成本較高。比如房產(chǎn)登記要做相應(yīng)的變更比較繁瑣。此外，房屋抵押的期限、金額怎么設(shè)定，抵押到期后如何處置房屋，也還需要一些法律上的協(xié)調(diào)。 

最后，目前推進(jìn)以房養(yǎng)老的交易運(yùn)營(yíng)成本比較高。過(guò)程中有很多評(píng)估、公證的環(huán)節(jié)，還有方方面面需要中介機(jī)構(gòu)去完成的環(huán)節(jié)。 

● 從行業(yè)角度來(lái)說(shuō)，“以房養(yǎng)老”雖有風(fēng)險(xiǎn)，亦有機(jī)遇。 

首先，機(jī)遇首先在于傳統(tǒng)養(yǎng)老模式已經(jīng)難以為繼了，建立多元化的養(yǎng)老渠道是發(fā)展的趨勢(shì)。 

其次，中國(guó)家庭供養(yǎng)結(jié)構(gòu)特殊，“421”的模式明顯，傳統(tǒng)依靠家庭互助養(yǎng)老的模式，會(huì)逐步讓位于市場(chǎng)化養(yǎng)老，未來(lái)需求會(huì)越來(lái)越多。“以房養(yǎng)老”還可以提高不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性，提高資源配置效率。 

● 從保險(xiǎn)公司角度來(lái)講，“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)也存在相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。 

首先是業(yè)務(wù)固有的風(fēng)險(xiǎn)，李峰說(shuō)，這是一項(xiàng)創(chuàng)新業(yè)務(wù)，風(fēng)險(xiǎn)主要是貸款利率變化和被保險(xiǎn)人的長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)檫@是一個(gè)長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)，作為貸款利率的穩(wěn)定是非常關(guān)鍵的。目前受全世界經(jīng)濟(jì)下行影響，匯率不穩(wěn)定，而我國(guó)還沒(méi)有鎖定利率互換的機(jī)制和市場(chǎng)。

其次，對(duì)于保險(xiǎn)公司來(lái)說(shuō)，也面臨房產(chǎn)價(jià)值大幅度波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司做“以房養(yǎng)老”業(yè)務(wù)，是長(zhǎng)期資產(chǎn)負(fù)債的匹配，精算基礎(chǔ)是房產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)定或穩(wěn)中有升。如果房?jī)r(jià)下跌，風(fēng)險(xiǎn)如何應(yīng)對(duì)，這對(duì)保險(xiǎn)公司來(lái)講也是一個(gè)很大的挑戰(zhàn)。另外，如果房?jī)r(jià)上漲，保險(xiǎn)公司也可能面臨另外一種風(fēng)險(xiǎn)，就是投保人可能會(huì)退保，之后再重新保險(xiǎn)，這樣拿到的養(yǎng)老金會(huì)更多。 

第三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，是道德風(fēng)險(xiǎn)。反向按揭貸款過(guò)程中，可能會(huì)發(fā)生欺詐、信息不對(duì)稱、誤導(dǎo)甚至是道德風(fēng)險(xiǎn)。 

總體看來(lái)，我國(guó)試行以房養(yǎng)老還有很長(zhǎng)一段路要走，要做到全國(guó)推廣的難度確實(shí)大。畢竟在以房養(yǎng)老中，不僅要考慮的是老人的養(yǎng)老費(fèi)用以及使用年限問(wèn)題，從承接企業(yè)角度來(lái)說(shuō)，盈利或虧本都暫時(shí)沒(méi)法界定。而除了以房養(yǎng)老，房企能做的事或許就是回收老年人的住宅，支付他們賣房款來(lái)用于養(yǎng)老支持，又或者在未來(lái)的城市智能社區(qū)發(fā)展中，將養(yǎng)老房產(chǎn)推廣，又或者在一般的住宅樓里加入養(yǎng)老的功能。 （文章來(lái)源：《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》《澎湃新聞網(wǎng)》《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》）